LE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN : ENJEUX, PROCÉDURE ET IMPACTS SUR LA TRANSACTION IMMOBILIÈRE
13 mai 2025
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité territoriale (commune ou établissement public de coopération intercommunale) de se substituer à l’acquéreur d’un bien immobilier afin de l’acquérir en priorité.
Quel est l’objectif du droit de préemption urbain ?
Le DPU constitue un outil d’aménagement du territoire permettant aux collectivités de mettre en œuvre des projets d’intérêt général, tels que :
- la réalisation de logements sociaux ;
- la création d’équipements publics ;
- la préservation d’espaces naturels ;
- le développement d’infrastructures ou d’opérations d’aménagement urbain.
Quelle est la procédure en cas de préemption ?
Lorsque le bien est situé dans une zone soumise au DPU, le propriétaire ou son notaire doit adresser à la mairie une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA).
Ce document mentionne notamment :
- l’identité de l’acquéreur ;
- le prix convenu ;
- les conditions de la vente.
À compter de la réception de la DIA, la commune dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision.
La décision de préemption doit être motivée par un projet d’aménagement répondant à un objectif d’intérêt général.
À défaut de réponse dans le délai imparti, la commune est réputée renoncer à son droit de préemption et la vente peut être réalisée au profit de l’acquéreur initial.
Suspension du délai
Le délai de deux mois peut être suspendu lorsque la collectivité demande :
- la communication de documents complémentaires ;
- la visite du bien.
Conformément à l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme, le délai recommence à courir à compter :
- de la réception des documents demandés ;
- de la visite du bien ;
- ou du refus du propriétaire d’autoriser cette visite.
Lorsque le délai restant est inférieur à un mois, la collectivité bénéficie alors d’un délai minimum d’un mois pour prendre sa décision.
Les trois issues possibles
1. Renonciation expresse ou tacite
L’absence de réponse dans les délais vaut renonciation. La vente peut alors se poursuivre librement.
2. Exercice du droit de préemption
La commune décide d’acquérir le bien aux conditions mentionnées dans la DIA et notifie sa décision au vendeur ou à son notaire.
3. Contestation du prix
La collectivité souhaite acquérir le bien mais estime le prix de vente excessif. Elle peut alors proposer un prix inférieur.
Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le prix ?
Lorsque la commune préempte à un prix différent de celui figurant dans la DIA, le propriétaire dispose de trois options :
- Accepter le prix proposé : la vente est conclue à ce montant.
- Refuser le prix et renoncer à la vente.
- Refuser le prix et saisir le juge de l’expropriation, dans un délai de deux mois, afin qu’il fixe la valeur du bien de manière objective, conformément à l’article L.213-4 du Code de l’urbanisme.
Pendant cette procédure judiciaire, la vente est suspendue.
Après la décision du juge
Le juge fixe le prix définitif du bien. Cette décision s’impose au vendeur comme à la collectivité.
La commune dispose alors de deux mois pour :
Confirmer son acquisition
Si elle confirme son intention d’acheter, la vente se poursuit au prix fixé par le juge. Celui-ci remplace le prix initialement indiqué dans la DIA.
Renoncer à la préemption
Si elle renonce à l’acquisition, le vendeur retrouve sa liberté de vendre à l’acquéreur initial, aux conditions mentionnées dans la DIA.
Dans ce cas, la commune ne pourra plus exercer son droit de préemption sur cette vente.
Toutefois, si le vendeur modifie ultérieurement le prix ou une condition essentielle de la vente, une nouvelle DIA devra être déposée, ouvrant à nouveau la possibilité d’une préemption.
À noter que l’absence de réponse de la commune dans les deux mois suivant la décision du juge vaut également renonciation.
Que deviennent les honoraires d’agence en cas de préemption ?
Lorsqu’une commune exerce son droit de préemption, elle se substitue à l’acquéreur initial et reprend les conditions de vente figurant dans la DIA.
La question des honoraires d’agence est donc essentielle.
Pour être opposables à la collectivité, la DIA doit impérativement mentionner :
- l’intervention de l’agence immobilière ;
- le montant des honoraires ;
- la partie qui en supporte la charge (vendeur ou acquéreur).
La jurisprudence a confirmé que lorsque les honoraires sont prévus à la charge de l’acquéreur dans la DIA, la commune qui se substitue à celui-ci doit les régler.
En revanche, la collectivité n’est tenue que par les éléments expressément mentionnés dans la DIA. Ainsi, si les honoraires d’agence n’y figurent pas, elle ne pourra pas être contrainte de les payer, même si elle en connaissait l’existence.
À retenir
Le droit de préemption urbain peut avoir des conséquences importantes sur le déroulement d’une transaction immobilière. Une DIA correctement rédigée, notamment concernant le prix et les honoraires d’agence, est essentielle pour sécuriser l’opération et éviter tout litige ultérieur.
